우리가 성인이 되어 독립을 하게 되면 전세, 월세든 혹은 나아가서는 매매든 부동산 계약을 한 번쯤은 하게 됩니다. 부동산 계약을 하는 과정에서 꼭 알아야 되는 개념이 있는데 낯설고 어렵다 보니까 "그냥 해야 된다던데~" 정도로 치부를 하고 가볍게 넘기는 경우가 많습니다.
꼭 알아 두면 좋은 것이 '확정일자', '대항력', '우선변제권', '최우선 변제권', 입니다. 이러한 것들의 개념은 개인적으로 성인이 되자마자부터 바로 알려줘야 된다고 생각합니다. 이 4가지에 대해서 쉬운 설명으로 하나씩 알아보겠습니다
대항력이란? - 성립요건
우리가 세입자로 살고 있는 중간에 집주인이 바뀌게 되는 경우도 있고 혹은 안 좋은 상황으로 흘러가서 내가 살고 있던 그 집이 경매로 넘어가게 될 수도 있습니다.
이런 모든 상황에서 "나는 정당하게 나의 전세보증금을 돌려받을 권리가 있다!!" 라고 주장할 수 있는 그 권리가 바로 대항력 입니다.
우리가 전투에 나간다면 맨몸으로 나가지 않고 갑옷이나, 방탄조끼, 방패 같을 것을 착용하고 나갑니다. 무언가에 대항하는 힘을 말하는데 이런 것들이 전부 다 대항력에 해당하는 거라고 생각하면 됩니다.
특히나 이 대항력은 그냥 우리가 세입자로 별 탈 없이 문제없이 살 때에는 "나는 이 집의 살 권리가 있는 사람이다."라는 걸 정당하게 주장할 수 있는 권리 정도로 쓰이지만, 만약에 이 집이 문제가 생겨 경매로 넘어간다 이때에는 이 대항력이 정말 중요해 집니다.
우리가 전세 계약이든 월세 계약이든 계약 완료하고 나면 바로 주민 센터로 가서 전입 신고를 하고 확정일자 받으라는 얘기를 정말 많이 하게 되는데 이 절차들이 바로 지금 얘기하고 있는 대항력을 만들기 위한 기본적으로 필요한 조건 입니다.
내가 살고 있는 집이 경매에 넘어가면 법원에서는 이 집에 관련해서 권리가 있는 사람들 줄을 세우고 먼저 순서대로 이 집을 팔아서 남 돈 나눠줄게 됩니다.
이때 내가 제일 앞이라면 내가 보증금을 돌려받는 데 아무런 문제 없겠지만 내가 만약 순서가 앞이 아니라 뒤쪽인 후 순위에 줄을 선 사람이라고 한다면 앞 사람부터 순서대로 돈을 나눠주다 보면 내 차례에서는 내 보증금만큼 금액이 남지 않아서 보증금을 100% 다 돌려받지 못하게 될 수도 있습니다.
근저당권 이란?
집을 담보로 돈을 빌리면은 은행에서는 근저당권이라는 걸 설정합니다. 이 사람이 만약에 돈을 제대로 갚지 못한다면 은행은 이 집을 경매에 넘겨서 판 돈으로 은행에게 빌린돈을 돈을 가져가겠습니다. 라고 한 줄 기록을 남겨두는 것이라고 보면 됩니다.
내가(임차인) 전입신고한 날짜 보다 집주인의(임대인) 등기부 등본에 근저당권이 설정된 날짜보다 빠르다면 이거는 대항력이 있는 상태다라고 얘기를 할 수 있습니다.
나는 2024년도 5월 1일에 전입신고를 했고, 그 후에 2024년도 5월 17일에 은행이 집주인에게 돈을 빌려줌으로써 근저당권을 설정을 했습니다. 그러면 은행의 근저당권 설정일보다 내가 전입신고한 날짜가 더 빠르기 때문에 대항력이 있어 이 집이 경매로 넘어갔다고 하더라도 내 보증금을 은행보다 앞서서 챙길 수 있는 권리가 생기게 됩니다.
반면에 2024년도 5월 1일에 은행이 근저당권을 설정했고, 2024년도 5월 17일에 내가 전입신고를 했다면 대항력의 요건 자체는 갖췄지만 나보다 먼저인 은행의 대항력이 나보다 우선 하게 됩니다.
우리가 전세 계약하고 이사하와 회사에 일에 너무 바빠서 깜빡하고 그 당일에 전입신고를 못하는 경우가 생각보다 많습니다. 근데 내가 전입신고를 차일피일 미루는 동안에 집주인이 은행에 근저당권을 설정했면 나는 분명히 계약은 먼저 했는데 전입신고를 나중에 한 바람에 대항력이 나중에 생기게 됩니다.
그렇게 되면 은행에 대한 저당권 처리가 끝나고 내 순서가 오기 때문에 보증금 제대로 보호받지 못할 수도 있게 됩니다.
전입신고와 확정일자가 정말 중요한 이유
전입신고를 하고 꼭 받아야 하는 것이 한가지 있습니다 바로 '확정일자' 입니다. 확정일자는 우선 변제권이랑 최우선 변제권 이 두 가지와도 관련이 있습니다.
우선변제권 뜻, 요건, 순위
일단 우선 변제권을 먼저 알아보겠습니다. '우선변제권' 이름에서 보듯이 '우선'이라는 단어가 들어갔다는 것은 먼저라는 의미를 가지고 있습니다.
내가 전세나 월세로 살고 있는 건물이 문제가 생겨서 경매에 넘어가서 낙찰을 받게 되면 경매에서 낙찰받은 돈을 10억이라고 가정을 하겠습니다. 이 10억 중에서 나의 보증금을 우선적으로 '변제' 즉, 나에게 돈을 돌려준다라는 의미입니다.
이 우선변제권이 효력을 제대로 발휘를 하려면 2가지 요건을 갖춰야 됩니다.
우선변제권의 조건 2가지
1.전입신고 (대항력 확보)
2.확정일자 설정
첫째가 대항력을 갖춰야 되는데 이 대항력을 갖추기 위해서는 전입신고를 해야 됩니다.
둘째, 확정일자를 받는 겁니다. 확정일자는 내가 계약한 전세 계약서 가지고 주민센터 가시면은 확정일자 도장을 받을 수 있습니다.
보통 사람들이 이야기 하길 우선변제권은 확정일자를 갖춰야 되고, 바로 뒤에서 더 이야기 할 최우선 변제권은 전입 신고를 해야 된다. 이렇게 나눠가지고 얘기를 하는 경우가 많은데 결국은 우선변제권도 확정일자랑 전입신고(대항력)이 동시에 둘 다 요건을 충족을 해야 제대로 작동을 하기 때문에 우선변제권도 확정일자뿐만 아니라 전입 신고까지 완료가 돼 있어야 됩니다.
전입 신고일 그리고 확정일자를 받은 날 이 둘 중에서 더 낮은 날짜를 기준으로 배당의 순서가 정해집니다. 2024년도 5월 1일에 임차인(나)이 전입 신고도 했고 그리고 동시에 확정일자도 받았습니다.
약 보름 뒤인 2024년 5월 17일 은행이 근저당권을 설정 했다면 이 경우에는 은행이 우리보다 날짜가 뒤에 있기 때문에 우리가 배당을 받을 때 은행보다 우선합니다.
그런데 만약 2024년도 5월 1일에 근저당권을 은행이 먼저 설정을 하고 나는 2024년도 5월 17일에 전입신고와 확정일자를 받았다면 앞서 살펴본 것처럼 대항력 요건 자체는 갖춰 지만 대항력 효력이 발휘되지 않고 우선 변제권도 후순위로 밀려나서 전세보증금 100% 다 돌려받지 못하게 될 수도 있습니다.
전입신고일, 확정일자가 다른 경우
전입신고일이랑 확정일자 받은 날짜가 다른 경우도 있습니다. 전입신고나 확정일자 중에 어느 것 하나라도 이 근저당권 같은 말소기준권리보다 늦는다면 임차인(나)의 배당은 우선변제권 후순위로 밀려납니다.
예를 들어 2024년도 5월 1일에 임차인(나)은 전입신고를 했고, 2024년도 5월 17일에 은행에 근저당권이 설정됐습니다. 전입 신고랑 확정일자를 같이 했으면 좋았을 텐데 뒤늦게 생각이 나서 임차인(나)은 2024년도 5월 30일에 확정일자를 받았습니다.
이 경우에는 전입 신고랑 확정일자 중에서 늦은 걸 기준으로 하기 때문에 나의(임차인) 우선변제권 발휘 작동 시간이 5월 30일이라서 은행의 근저당권보다 뒤에 순서가 됩니다.
순서가 바뀌어 확정일자를 2024년 5월 1일에 받고, 은행이 2024년 5월 17일에 근저당 설정이되고, 전입신고일이 2024년 5월 30일이도 우선변제권이 늦게 전입신고한 5월 30일로 발휘 되어 은행보다 순위에서 밀리게 됩니다.
극단적으로 예시로 기간을 좀 두어서 설명 했지만 현실에서는 이런 일들이 하루 이틀 사이에 근저당권이 사이에 끼는 경우가 너무 많이 있으니 계약을 하고 나면 바로 주민센터에가서 전입신고와 확정일자를 꼭 받아야 합니다.
최우선변제권 이란?
최우선변제권은 최우선이라는 단어가 들어갔기 때문에 무엇보다 가장 우선적으로 해주겠다라는 의미가 있습니다.
이건 우리가 세입자로 살고 있는 집 경매에 넘어갔을 때 우선변제권 등으로 대항력의 순서가 뒤로 밀려났다고 해도 아예 한푼도 못 받는 상황을 만들지 않기 위해서 법으로 일정 금앰은 최우선적으로 임차인들이 받아 갈 수 있도록 장치를 마련해 둔 것을 '최우선변제권' 이라고 합니다.
최우선변제권이 제대로 성립을 하려면 첫째로는 대항력을 확보해야 하기 때문에 전입신고를 해야 합니다. 둘째 소액 보증금 범위에 해당되는 집이어야 됩니다.
최우선우선변제권의 성립요건 2가지
1.전입신고 (대항력 확보)
2.소액보증금 범위에 해당되는 집
최우선 변제권은 보증금의 액수가 주택임대차보호법에서 정한 그 금액 이내여야 보호를 받을 수가 있습니다.
이 조건을 갖춘다면 다른 채권자보다 먼저 보증금 일정액을 받을 수 있게끔 정해둔 거라고 보면 됩니다.
대항력의 발생시기
대항력이 발휘되는 것이 전입신고를 하고 나서 그다음 날 00:00시부터 발의가 됩니다.
예를 들어서 5월 1일에 전입 신고를 했으면 5월 2일 00시부터 나에 대한 대항력이 발휘되게 됩니다. 즉, 전입신고를 한 그날 그시간부터가 아닌 전입신고를 한 다음날 부터 대항력이 발휘된다고 생각하시면 됩니다.
그렇기 때문에 전입신고와 확정일자는 꼭 계약 당일날 받으시길 바랍니다.